,,We hebben in onze begrotingen tot 2030 gekeken wat we financieel aankunnen en dat is haalbaar”, zegt bestuurder Marco de Wilde van Woonstede in Ede, die het woord voert namens de gezamenlijke corporaties in Foodvalley.
De woningbouwplannen van de regio bestaan uit een tweetrapsraket: tot en met 2030 24.500 woningen erbij, een aantal dat in de tien jaar daarna oploopt tot 40.000. Ruim 6000 van de 24.500 zouden sociale huurwoningen moeten worden, wat inhoudt een kale huur (bij nieuwe verhuur) van 808,06 per maand of lager in 2023.
,,Tot en met 2030 zijn dat 700 huizen per jaar, dit jaar meegerekend”, gaat De Wilde verder. ,,Wij zouden die graag bouwen en hebben daar al harde plannen voor.”
Dit betekent niet dat de wachtlijsten in 2030 weg zijn. ,,Die hebben we dan nog steeds”, zegt De Wilde. ,,Het tekort is groter dan dat. Daarvoor moeten we in elk geval tot 2040 jaarlijks die 700 woningen bouwen. Maar het helpt de wachtlijsten verkorten.”
Stijgende bouwkosten
In hun aanbod hebben de woningcorporaties rekening gehouden met ontwikkelingen als stijgende bouwkosten en rente, vertelt De Wilde. ,,Dat laatste is voor ons een heel belangrijke kostenbepaler. Want de huizen die we bouwen, betalen we bijna helemaal door te lenen.”
Wat een gemiddelde woning kost, hangt af van tal van factoren, zoals locatie, soort woning, de grootte van het project. Op dit moment lukt het volgens De Wilde ‘moeilijk of niet’ voor een prijs onder de 250.000 euro per woning.
Economische ontwikkelingen tussen 2030 en 2040 laten zich lastig voorspellen. Maar de woningcorporaties denken het tempo van 700 huizen per jaar ook na 2030 vol te houden. Het totaal komt dan uit op 12.000 nieuwe sociale huurwoningen in 2040.
Niet de meeste winst
,,Daar hebben we de gemeenten en ontwikkelaars hard bij nodig”, tekent De Wilde aan. Corporaties bouwen zelf niet, legt hij uit. ,,We nemen grond en woning in zijn geheel af van een ontwikkelaar, of we betalen de grond en de aannemer die de huizen erop zet. Dat zijn de twee smaken.”
Dus als de grond te duur wordt en de bouwprijs te hoog, hebben de corporaties een probleem. En er moet voor sociale huur ruimte worden gemaakt in bouwplannen. Geen vanzelfsprekendheid, omdat dit niet de meeste winst oplevert.
Gemeenten kunnen een percentage sociale woningbouw in het bestemmingsplan opnemen. De gemeente Ede heeft nu ook drie miljoen euro opzij gezet om mee te betalen aan de zogenoemde onrendabele top, het tekort dat vaak op sociale woningbouw zit.
,,Het is een start”, zegt woonwethouder Leon Meijer van Ede. ,,Als het mogelijk is, willen we de pot verder vullen. Maar we willen ook een beetje oppassen: het moet niet zo zijn dat wij de winsten van ontwikkelaars spekken. Daar is publiek geld niet voor bedoeld.”
Goede jaren & verliezen
,,Dat verhaal heeft twee kanten”, reageert directeur Dirk Jan van den Brink van Bouwbedrijf Kreeft uit Ede. ,,Het zijn goede jaren geweest voor de ontwikkelaars, maar het gaat nu de andere kant op: door de stijgende rente dalen de huizenprijzen en door hoge energielasten stijgen de bouwkosten nog door. Ik weet van projecten die met verliezen te maken krijgen, maar niet meer terug kunnen. Doordat een deel al verkocht is bijvoorbeeld.”
Risico van het vak, erkent hij. ,,Maar de verliezen kunnen zodanig oplopen dat die niet te compenseren zijn met winsten uit het verleden. Die zijn vaak ook al gebruikt om te investeren in nieuwe locaties.”
Van den Brink waarschuwt dat het vertraging kan opleveren als het overgrote deel van de 40.000 woningen die erbij komen in Foodvalley betaalbaar moeten worden: ,,Tot twee jaar terug moest bij woningbouwprojecten gemiddeld 40 procent betaalbaar zijn. En nu heeft Hugo de Jonge geroepen dat dit twee derde moet worden. Dat wringt, want grondposities zijn op andere prijzen ingekocht. Dan krijg je dat men wacht op betere tijden.”
Wat is betaalbaar bouwen?
Betaalbaar bouwen betekent niet alleen sociale huur, maar ook middenhuur en goedkope koopwoningen. Dat wil zeggen: tot 355.000 euro (de Nationale Hypotheek Garantiegrens in 2022). Over de precieze verdeling worden in Foodvalleyverband begin volgend jaar afspraken gemaakt.
In deze serie:
Dit is het tweede deel van de serie ‘Woningbouw in Foodvalley’. Deze productie is een samenwerking tussen Bureau Spotlight en De Gelderlander. Morgen deel drie: ‘40.000 woningen erbij in 2040, maar waar dan’.
Deze publicatie is tot stand gekomen met de steun van Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten.
