‘’Door leegstand komt het centrum in een neerwaartse spiraal terecht’’, vertelt lector Cees-Jan Pen van Fontys Hogeschool, expert op het gebied van vitale binnensteden, over de ernst van het probleem. ‘’Er wordt minder geld uitgegeven, het aanzien neemt af en de openbare ruimte verslechtert. Dit kan ook een uitstralingseffect op de omgeving hebben.’’

Ook collega-onderzoeker van Planbureau voor de Leefomgeving David Evers wijst op het effect op de omgeving, dat de ‘broken window theory’ genoemd wordt. ‘’Er wordt gezegd dat als ergens een raam kapot is, het meer narigheid aantrekt. Dat er meer afval op de grond belandt, er meer fietsen worden gestolen.’’ Binnenstadsmanager Henny Jansen benadrukt vooral de economische waarde van de binnenstad: ‘’Het centrum van Veenendaal is goed voor 5000 arbeidsplaatsen en is daarmee als geheel de grootste werkgever van de gemeente.’’ Ook in Ede zorgt het centrum voor veel werkgelegenheid.

Dat er publiek geld in wordt gestoken om leegstand in gemeenten tegen te gaan, is volgens Pen een goede zaak. ‘’Dat gebeurt op veel plekken veel te weinig’’, vindt hij. ‘’Binnensteden zorgen voor veel werkgelegenheid onder alle type opleidingsniveaus. Er wordt niet voor niets gezegd dat het centrum het kloppend hart van een stad is. Als het centrum aftakelt, neemt ook de aantrekkelijkheid om ergens te wonen en werken af.’’

REDDING

Waar in Veenendaal in 2021 nog 18,6% van de winkels in het centrum leeg staat, is dat op 1 januari 2024 15,7%. Ten opzichte van 2020 daalde de leegstand met maar liefst 13%. In Ede was de leegstand op 1 januari 2024 10,7%. Twee jaar eerder was dit nog 13,3%. Hoewel in Veenendaal en Ede een dalende trend zichtbaar is, zijn de cijfers alsnog hoger dan het landelijk gemiddelde van 9,3%.

Maar niet alle leegstand is slecht, vertelt Pen. Hij stelt dat er 3 tot 4% van de panden leeg moet zijn, zodat er ruimte is voor winkeliers om te verhuizen. ‘’Alle leegstand boven dit percentage is al snel vervelend tot erg.’’ Pen zegt dat het landelijk gemiddelde van 9,3%, wat drie keer hoger ligt dan de nodige leegstand, aangeeft dat de winkelmarkt uit balans is. Wat je nu ziet, is dat de leegstand deels afneemt door transformaties van winkelpanden naar met name woningen. ‘’Woningbouw is momenteel eigenlijk de redding van de leegstand en daarmee de binnenstad. Hierdoor denk je: het valt best mee. Maar deze transformaties verbloemen dat er met de winkelmarkt zelf van alles aan de hand is.’’

CENTRUM VERANDERT

Dat de leegstand in Veenendaal is afgenomen, is volgens Henny Jansen, binnenstadsmanager van Veenendaal, deels gerealiseerd door de vestiging van nieuwe winkels en ketens. ‘’Daarnaast hebben verschillende panden een nieuwe bestemming gekregen, zoals een woon- of dienstverleningsbestemming. We bevinden ons in een situatie waarin het detailhandellandschap verandert.’’ Volgens onderzoeker Cees-Jan Pen is niet alleen online shoppen de reden dat het slecht gaat met de winkelstraten en winkeliers. ‘’De inflatie speelt een rol. Ook zie je dat veel consumenten bewuster winkelen en afstand nemen van de wegwerpeconomie. En we vergeten vaak dat Nederland een overbewinkeld land is. Dat wil zeggen dat Nederland relatief veel winkels heeft per aantal inwoners en dus een te groot aanbod heeft.’’ 

Ede centrum
Beeld door: BDUmedia

GRAADMETER

‘’Een leegstandspercentage is een belangrijke graadmeter hoe het gaat met de binnenstad’’, laat de gemeente Veenendaal in een reactie weten. ‘’Tegelijkertijd staren wij ons daar niet blind op. We kijken ook heel nadrukkelijk naar de langetermijndoelstellingen. Winkels en horeca blijven belangrijk voor Veenendaal, maar we zetten ons ook nadrukkelijk in voor een meer complete binnenstad.’’

Ook Victor Brinkhorst, algemeen bestuurslid bij Platform Ede Centrum (een samenwerking van de gemeente, Stichting Binnenstadsmanagement en Stichting BIZ Vastgoed Ede) benadrukt dat de functie van de binnenstad aan het veranderen is. ‘’Waar in het verleden retail centraal stond, gaat het centrum nu veel meer over cultuur, recreëren en wonen.’’

Vooral middelgrote steden, waar Ede en Veenendaal ook onder vallen, hebben moeite om leegstand tegen te gaan en op te vullen, zien onderzoekers Pen en Evers. ‘’Het lastige is dat je concurreert met grotere plaatsen in de buurt waardoor het moeilijk is complementair te zijn’’, vertelt Cees-Jan Pen. ‘’Middelgrote steden hebben lang gedacht dat ze compleet moeten zijn en hetzelfde moeten bieden als steden als Utrecht en Den Bosch, maar dat is niet realistisch. Juist het hebben van unieke winkels en inspelen op je eigen MKB, en niet de grote ketens die elke plaats heeft, maakt je lokaal sterk.’’

‘’De grootste opgave is om bij de aanpak van een binnenstad veel minder in winkeloplossingen te denken, maar meer te kijken naar andere functies naast wonen zoals werken, maatschappelijke voorzieningen, cultuur, zorg en onderwijs’’, gaat Pen verder. ,,Ook is aandacht voor een groenere openbare ruimte met meer nadruk op autoluwe gebieden van groot belang.’

MINDER WINKELMETERS

Zowel in Ede als in Veenendaal neemt het aantal winkelmeters af om onder andere plaats te maken voor woningbouw, dienstverlening en horeca. De transformatie in het centrum van Ede is sinds een jaar of vijf in stroomversnelling gekomen. ‘’In het centrum is Achterdoelen bijgebouwd, maar al gauw merkten we dat deze locatie niet erg populair is om te winkelen. Er ontstond al snel leegstand. De Doelenstraat hebben we getransformeerd tot woningen waar sinds enkele maanden de eerste bewoners zijn ingetrokken.’’ De hoeveelheid leegstand varieert volgens Brinkhorst van tijd tot tijd. ‘’Tot begin dit jaar ging het bijvoorbeeld best goed op het Maandereind, maar sinds enkele maanden zie je dat de leegstand juist weer toeneemt. Ook het oude pand van de Albert Heijn Achterdoelen is lastig te vullen. Er zijn wel tijdelijke pop-up invullingen geweest, zoals de vaccinatielocatie van GGD en een drogisterij.’’

Henny Jansen over de transformatie in Veenendaal: ‘’We zijn minder gericht op het aantal meters en meer op het aantrekkelijk maken van de meters die we hebben. Dat is breder dan enkel de binnenstad.’’ Twaalf jaar geleden besloot de gemeente Veenendaal de winkels vooral te concentreren in de winkelgebieden. 

Voor de detailhandel op andere plekken geldt een ontmoedigingsbeleid. ‘’Het is niet zo dat we winkeliers die op andere plekken gevestigd zijn wegpesten om naar het centrum te verhuizen’’, licht Jansen toe. ‘’Maar als iemand stopt of een andere plek zoekt, helpen we bijvoorbeeld om een meer geschikte locatie te vinden. Voor panden die langere tijd leegstaan, kijken we opnieuw wat voor bestemming zo’n pand zou moeten hebben en halen we deze bestemming er indien gewenst af.’’

STADSSTRAND

In 2023 ontving de gemeente Veenendaal de prijs ‘Meest Inspirerende Binnenstadsproject’ voor het Stadsstrand dat in het centrum gecreëerd is. Volgens de jury heeft de gemeente bij dit project out-of-the-box naar de gebiedsbestemming gekeken waardoor een plek is ontstaan waar ontmoeting, spelen en sfeer centraal staan. ‘’Dit is een mooi voorbeeld van hoe we in Veenendaal omgaan met de ruimte’’, vindt Jansen. ‘’Oorspronkelijk was er een andere bestemming voor dit gebied, maar na diverse initiatieven vanuit de samenleving is ervoor gekozen om het terrein niet vol te bouwen, maar juist een plek te creëren die past bij een nieuwe binnenstad. Niet een plek om te winkelen, maar juist een plek om te ontmoeten en te verblijven.’’

Jessica Kapelle

Jessica Kapelle

Trainee bij Bureau Spotlight en BDUmedia

Jessica Kapelle is sinds 1 november de nieuwe trainee bij Bureau Spotlight en BDUmedia. Een jaar lang dompelt ze zich onder in de wereld …
Profiel-pagina