“De gemeente wil weer, tegen onze wensen in, extra winkelruimte creëren op Bellestein”, zegt Rob Hendriksen van de van de Vereniging van Eigenaren van de winkels bij Bellestein. In 2016 werden er al vierkante meters toegevoegd aan het winkelcentrum door de gemeente. Ook hier waren de betrokkenen het niet mee eens. “Wij hebben rapporten van adviesbureaus waarin staat dat extra winkels op Bellestein niet goed is voor het winkelcentrum. De gemeente handelt nu niet in het belang van ons allemaal, maar probeert alleen het probleem van Safari op te lossen.”
De gemeente zelf zegt in een reactie dat zij een mogelijke verplaatsing van Safari naar Bellestein slechts heeft onderzocht. Ook de flexibiliteit in het bestemmingsplan zou niet specifiek met Safari te maken hebben. De mailberichten van de gemeente laten zien dat dit niet klopt. Bureau Spotlight vroeg Rieke Kramer, advocaat met een specialisatie in omgevingsrecht, om mee te kijken in deze zaak. Zij is van mening dat je vraagtekens kunt zetten bij de motivatie van de gemeente. Wat is er precies gebeurd? Een reconstructie.
Tientallen foto’s en een enkele video ontvangt de gemeente wekelijks van buren van supermarkt Safari. Ze worden meegestuurd in klachtenmails en gaan vooral over overlast met parkeren, laden en lossen bij de huidige Safari locatie aan de Molenstraat. Al in oktober 2017 is deze situatie bij de gemeente bekend. In een vertrouwelijke mededeling van het college van burgemeester en wethouders staat dat ‘de locatie van de supermarkt geen gelukkige is’. Het college zou de supermarkt ‘graag willen verleiden uit te kijken naar een andere locatie’. Toch gebeurt er lange tijd niks.
Tot april 2019. Safari komt zelf in actie en zegt weg te willen van de Molenstraat. ‘Hij wil daarom samen met gemeente kijken naar een mogelijke andere locatie (…)”, staat in een mail van de afdeling Veiligheid aan een collega. Deze komt dezelfde dag nog in actie om een afspraak in te plannen met de supermarkteigenaar. In dit gesprek, op 8 mei 2019 komen er ‘concrete ideeën’ over een mogelijke locatie naar voren. Waarschijnlijk is Bellestein er daar één van, want op 14 mei mailt de gemeente de contactgegevens van de Safari-eigenaar naar Van Swaay, de pandeigenaar van het oude gezondheidscentrum.
‘Net overleg gehad met (…) over Safari. Ik heb meegekregen dat dit prio 1 heeft en dat hij wil dat het naar Bellestein gaat’. Dit is het belangrijkste punt uit een intern overleg van de gemeente op 16 mei in de ochtend. Diezelfde ochtend spreekt de gemeente ook met Van Swaay. De gemeente vraagt of de pandeigenaar ‘een commerciële invulling’ van het leegkomende gezondheidscentrum ziet zitten. ‘Ik weet dat er 2 partijen interesse hebben: Jumbo en Safari (vertrouwelijk).’ Van Swaay heeft interesse, maar wil niet dat dit ‘vertraging kan opleveren voor de rest van het traject’.
Knelpunt
Van Swaay vreest vertraging. Dit omdat in het bestemmingsplan maar beperkt ruimte is voor een winkel. De meeste vierkante meters hebben een andere bestemming, namelijk cultuur of horeca. Safari wil een deel van die ruimte ook gebruiken als winkelruimte. Hiervoor moet het bestemmingsplan worden gewijzigd, maar de procedure hiervoor duurt lang en is ingewikkeld. Dat Safari meer vierkante meters nodig heeft, en Van Swaay geen vertraging wil vormt samen een knelpunt voor de mogelijke vestiging van Safari op Bellestein.
Maar gelukkig voor de gemeente wordt er een nieuw bestemmingsplan voor Bellestein geschreven in de eerste helft van 2019. En de gemeente heeft een idee. In dezelfde mail van 16 mei waarin staat dat Van Swaay geen vertraging wil, schrijft een ambtenaar aan een collega: ‘Zie jij mogelijkheden om in het bestemmingsplan een flexibele oplossing te maken zodat het (…) in de toekomst toch kan worden ontwikkeld? Bijv. in de vorm van een vrijstellingsbevoegdheid of iets dergelijks?’.
Dan wordt er intern een stappenplan gedeeld. Dit gebeurt op 27 mei 2019. Het plan is een verdere uitwerking van het overleg op 16 mei en heeft als titel ‘Safari naar Bellestein’. In het plan staat onder meer de aanleiding (overlast op de Molenstraat), de wensen van Safari en gemeente en de risico’s. Genoemde stappen zijn onder andere ‘contract huurder op nieuwe locatie’ en ‘opzeggen huurcontract’. Het bestemmingsplan staat specifiek benoemd. ‘Bestemmingsplan Bellestein op orde: afwijkmogelijkheid opnemen in nieuw BP [red.: bestemmingsplan] Bellestein’.
Eind juni is het ontwerpbestemmingsplan klaar, waarin inderdaad een zogenoemde afwijkbevoegdheid genoemd staat. Dit om “in concrete gevallen detailhandel mogelijk te maken (…) (o.a. supermarkt). (…) Via een afwijkbevoegdheid kan het college (…) per situatie een belangenafweging maken.” Op 9 april 2020 wordt het plan officieel vastgesteld.
Bureau Spotlight vraagt Rieke Kramer, advocaat met een specialisatie in omgevingsrecht, om mee te kijken naar deze gang van zaken. “Dit is een interessante zaak. Vaak wordt in een bestemmingsplan een afwijkbevoegdheid opgenomen om relatief makkelijk te kunnen afwijken van het plan. Dat mag gewoon, het geeft flexibiliteit aan een plan dat voor lange tijd wordt vastgesteld. Maar je kunt in dit geval wel je vraagtekens zetten bij de motivering hierachter en de gestelde voorwaarden.”
Die motivering is erg belangrijk om gebruik te mogen maken van de bevoegdheid, legt Kramer uit: “Om te zorgen voor goede ruimtelijke ordening mogen in een bestemmingsplan regels worden opgenomen over welke branche, bijvoorbeeld winkels of zorg, zich op een plek mag vestigen. Maar dat mag dus alleen met die ruimtelijke motivering. De gemeente kan zeggen dat de ruimtelijke kwaliteit erop vooruit gaat, maar moet dit dan wel onderbouwen met objectieve ruimtelijke argumenten. En niet omdat het de gemeente wel goed uitkomt dat Safari er dan aanspraak op kan maken. Met zo’n document als het stappenplan, dat werd geschreven voor het bestemmingsplan er lag, kun je wel betwisten of de gemeente het afwijken van het bestemmingsplan met de juiste ruimtelijke motivering en afweging toepast.”
Om af te wijken van het bestemmingsplan moet wel aan twee voorwaarden worden voldaan, staat in het bestemmingsplan. Kramer vindt dat er op de voorwaarden nog wel wat af te dingen is: “Deze zijn nogal ruim en open geformuleerd.” Een voorwaarde is de ‘versterking van de aantrekkelijkheid en toekomstbestendigheid van het winkelcentrum’. “Wat is aantrekkelijk? Waar wordt dat op gebaseerd? Met zo’n voorwaarde kun je als gemeente vrij eenvoudig naar het verlenen van een omgevingsvergunning toe werken. Linksom of rechtsom kun je er wel naar toe redeneren dat degene die de vergunning aanvraagt zorgt voor een aantrekkelijker winkelcentrum”, zegt Kramer.
Bezwaar
De gemeente Ede zegt in een reactie niet inhoudelijk in te kunnen gaan op de constateringen van Kramer. Ook zegt de gemeente dat er ‘niet is gestuurd op de uiteindelijke partij, maar puur om alvast ruimte planologisch beschikbaar te hebben voor passende ontwikkelingen.’
Rob Hendriksen van de Vereniging van Eigenaren van de winkels bij Bellestein is blij met de constatering van advocaat Kramer: “Wij zijn ervan overtuigd dat de gemeente niet de juiste motivering gebruikt voor de afwijkmogelijkheid.” Op dit moment wacht Hendriksen op de vergunningsaanvraag door Safari: “We gaan daar zeker bezwaar tegen maken. En als het bezwaar wordt afgewezen, komen er vervolgstappen. Ik vind het heel sneu voor Safari, want zij zijn nu de klos door de handelswijze van de gemeente.”
Bureau Spotlight heeft voor dit onderzoek meer dan 350 documenten – vooral mailberichten – doorgelezen. De gemeente Ede gaf deze documenten vrij na verzoeken van verschillende verenigingen (van (winkel)eigenaren en winkeliers) bij Bellestein. Dit kan iedereen in Nederland doen onder de Wet Openbaarheid Overheid (Woo). Wel zijn in de documenten alle namen zwartgelakt.
