Is het Broekakkerplein ‘niets waard’?

Het taxatierapport van het Broekakkerplein komt uit op een symbolische waarde van €1. Hetzelfde bedrag waarvoor de wethouder bijna een jaar terug voornemens was het plein te verkopen, omdat het niets waard zou zijn. De verkoop is onderdeel van een groter plan. De Van den Tweel Groep, de eigenaar van de AH in Bennekom, wil niet alleen een ondergrondse parkeergarage bouwen, maar ook de supermarkt uitbreiden en hier bovenop 32 appartementen realiseren.

Bureau Spotlight liet meerdere taxateurs meekijken met de plannen en de taxatie. Taxateur Frans van Hoeken, directeur van advies- en taxatiebureau Mondico, nam het taxatierapport nauwkeurig door. Hij plaatst er meerdere vraagtekens bij. Ten eerste stelt hij vragen over de taxateur: Jan Paul van de Hoef van Keus Bedrijfsmakelaardij. Van de Hoef was tot december 2021 freelance taxateur bij gemeente Ede. “Aan zijn onafhankelijkheid en objectiviteit kan dus worden getwijfeld. In ieder geval heeft hij de schijn tegen”, aldus Van Hoeken.

Jan Paul van de Hoef laat Bureau Spotlight weten naar “eer en geweten” het taxatierapport te hebben opgesteld. “Er is maar één iemand die bepaalt wat ik in het taxatierapport zet, en dat ben ik. Ik ben niet afhankelijk van de gemeente.” Gemeente Ede laat in een algemene reactie weten: “De taxatie naar het Broekakkerplein is welbewust uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur. De taxatie is gebaseerd op de plannen zoals tot nu toe bekend. Het taxatierapport bevestigt het gemeentelijk standpunt omtrent de overdracht.”

Ook beschikt de taxateur niet over de juiste papieren, want bij een taxatie boven €5 miljoen of van bijzonder vastgoed (zoals een parkeerterrein) is een zogenoemde aantekening Grootzakelijk Vastgoed nodig. Dit bezit de taxateur niet. Daarom stelt Van Hoeken: “Getwijfeld wordt of taxateur voldoende kennis en ervaring heeft om dit soort objecten te taxeren.” Van de Hoef zegt in reactie hierop dat hij in overleg met de NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs) afgestemd heeft deze taxatie te mogen doen, omdat hij hiervoor genoeg expertise heeft.

Van Hoeken plaatst daarnaast vraagtekens bij het gebruik van één methode in de taxatie, omdat de NRVT liever het gebruik van meerdere methodes naast elkaar ziet. Voor de gebruikte methode geldt dat de waardeschatting onzeker is. De betrouwbaarheid van de uitkomst ligt aan de beschikbare informatie, waarbij kleine afwijkingen grote verschillen in uitkomst kunnen betekenen. Ook over de getallen waarmee gerekend wordt, heeft Van Hoeken opmerkingen: “De taxateur past zoveel aannames toe dat getwijfeld kan worden aan de juistheid van de uitkomst.” Onderbouwingen van gebruikte getallen en percentages ontbreken, bijvoorbeeld voor de kosten voor onderhoud en beheer van de toekomstige parkeergarage. Van de Hoef geeft aan vier maanden met de taxatie bezig te zijn geweest en daarbij instanties, overheden en andere partijen te hebben gecontacteerd ter verificatie van zijn informatie. “Dus het is niet dat ik even ben gaan zitten om een verhaal in elkaar te timmeren. Dat is veel onderzoek geweest”, aldus Van de Hoef.

Taxateurs Ferdinand Hoogewoud en Jacob Boezerooij benadrukken dat het belangrijk is om de verkoop van het Broekakkerplein te zien als onderdeel van het grotere plan van Van den Tweel. Naast de parkeergarage gaat het ook om privéparkeerplaatsen voor de bewoners van de appartementen die boven de AH worden gebouwd, en de klantenwerving voor de AH door meer parkeergelegenheid. Het is van belang om nauwkeurig te kijken in hoeverre deze aspecten ervoor zorgen dat Van den Tweel de investering in de parkeergarage terug kan verdienen.

Dit stelt ook Frans van Hoeken. Het is belangrijk om mee te nemen dat een supermarkt voor haar klantenwerving baat heeft bij zo veel mogelijk parkeerplekken. “Het is aannemelijk dat Albert Heijn meer verkoopopbrengst behaalt als er meer parkeergelegenheden voorhanden zijn”, stelt Van Hoeken. Bij een hogere opbrengst kan supermarkteigenaar Van den Tweel meer huur vragen aan de Albert Heijn. Hij zou dus profiteren van deze ontwikkeling. “Dit voordeel zou zich moeten vertalen in een bereidheid om voor de grond meer te betalen dan getaxeerd.”

Het taxatierapport noemt het Broekakkerplein “zeer slecht” verkoopbaar: “Voor een dergelijke investering is geen koper/belegger te vinden.” Omdat er een dure parkeergarage moet worden gebouwd en onderhouden moet worden, maar het parkeren gratis moet blijven in de toekomst, zou niemand dit parkeerterrein willen kopen. 

Toch wil Van den Tweel het Broekakkerplein van de gemeente kopen. Dat komt onder andere door de parkeernorm: er zijn meer parkeerplekken nodig wanneer de AH wil uitbreiden en woningen wil realiseren. “Financieel is dit een omvangrijke investering die gedaan moet worden, echter kan het niet anders in kader van onze plannen”, laat de Van den Tweel Groep weten. Het uitgebreide plan is dan ook van commercieel belang voor de supermarkteigenaar, zodat het assortiment uitgebreid kan worden en er voor iedereen genoeg parkeerplek is, waardoor de Albert Heijn een aantrekkelijke winkel blijft voor mensen uit de omgeving. “Zoals u zult begrijpen is een supermarkt of welke onderneming ook geen ‘charitatieve instelling’. Wij kiezen niet voor uitbreiding van de supermarkt en overige winkels indien wij daar commercieel en financieel geen heil in zien.”

De vraag is of de gemeente het plein in de toekomst nog steeds voor €1 wil verkopen. Het taxatierapport stelt: “Taxateur adviseert bij een toekomstige aankoop, verkoop of financiering een nieuw taxatierapport op de dan geldende waardepeildatum te maken.” Dit omdat de waarde van het plein snel kan veranderen, omdat de vastgoedmarkt momenteel slecht te voorspellen is. Frans van Hoeken noemt dit een “wijs advies”. Of de gemeente het Broekakkerplein uiteindelijk verkoopt en voor welk bedrag, is daarom afwachten. Momenteel wijzigen de plannen van Van den Tweel nog.