Drie percelen akkerbouwgrond van bij elkaar nog geen 29.000 vierkante meter tussen de N418 en het spoor in Veenendaal wisselden in mei dit jaar voor dik 3,5 miljoen euro van eigenaar. Als koper vermeldt het Kadaster een holding van Jan Hardeman uit Lunteren.
Zo veel geld is dit als akkerbouwgrond niet waard, erkent Hardeman. Het is voor hem een strategische aankoop, in de verwachting dat er in de toekomst woningen gebouwd worden.
De gemeenten die samen Regio Foodvalley vormen, hebben de omgeving van station Veenendaal-De Klomp immers aangewezen als ‘zoekgebied’ voor grootschalige woningbouw (1500 woningen of meer) tussen 2030 en 2040.
Legenda
Zeker: Een bouwproject krijgt de status ‘zeker’ toegekend als het vrijwel zeker is dat het project gerealiseerd gaat worden. Ook is het aantal woningen en hoe de omgeving eruit komt te zien bekend.
Waarschijnlijk: Een bouwproject krijgt de status ‘waarschijnlijk’ toegekend als de bouwplannen ver ontwikkeld zijn, maar aanpassingen (in bijvoorbeeld de aantallen woningen) nog mogelijk zijn.
Onzeker: Een bouwproject krijgt de status ‘onzeker’ toegekend als de precieze locatie, het aantal woningen, de verdere invulling van het gebied, de financiën en/of het project als geheel onbekend zijn.
Divers: Bouwproject dat op diverse locaties tegelijkertijd plaatsvindt, zoals de transformatie van een oud kantoorpand naar woningen. Of meerdere lopende bouwprojecten die een diverse status hebben, zoals spoorzone Veenendaal centrum/Ambacht.
,,Ik moet nog een poosje geduld hebben”, is Hardeman zich bewust. ,,Ik hoop dat het mijn oudedagsvoorziening is.” Want vast staat natuurlijk (nog) niet dat er ook daadwerkelijk woningen gebouwd gaan worden. Ondertussen gebruikt hij de landbouwgrond gewoon. ,,Dit jaar heb ik eerst gras gehad en daarna mais, dus ik heb een dubbele oogst. Dat moet ook wel voor die prijs.”
Aan tafel
Ontwikkelingsmaatschappij Putten betaalde in november dit jaar ruim 2,7 miljoen euro voor vier percelen grasland bij De Klomp van bij elkaar zo’n 155.000 vierkante meter, dus tegen een gunstiger grondprijs dan Hardeman.
Maar niet om te speculeren, zegt directeur Ard de Jong van LATEI uit Amersfoort, waarvan Ontwikkelingsmaatschappij Putten één van de aandeelhouders is. Hij wil zich verzekeren van een plek aan tafel met de gemeenten als er woningbouwplannen gemaakt gaan worden en die plannen mee helpen ontwikkelen.
,,Wij zijn al meer dan twintig jaar actief in Foodvalley”, vertelt hij. ,,We ontwikkelen samen met de gemeente Veenendaal heel Veenendaal-Oost.” Hij beschouwt de regio als werkgebied en heeft er op verschillende plekken grond gekocht: Ede, Rhenen, Veenendaal Zuid.
,,Je koopt in je werkgebied op een aantal plekken positie en dan hoop je dat daar gebouwd gaat worden”, zet De Jong uiteen. ,,We kijken naar de logica van een locatie. Bij De Klomp zie je dat ten zuiden van het station alle ruimte is benut, dat wordt ingevuld met bedrijvigheid.”
Dus kocht zijn bedrijf percelen aan de noordkant. In de hoop die straks samen met de gemeenten te kunnen ontwikkelen (het station ligt anders dan de naam doet vermoeden op grondgebied van de gemeente Ede).
Voorkeursrecht
De Foodvalleygemeenten willen tot 2040 40.000 nieuwe woningen bouwen en die moeten voor het overgrote deel betaalbaar zijn. Dat streven staat onder druk met grondprijzen die zo oplopen.
Gemeenten kunnen dit op verschillende manieren tegengaan, zegt Erwin van der Krabben, hoogleraar gebiedsontwikkeling aan de Nijmeegse Radbouduniversiteit: ,,Naast dat een gemeente zelf grond kan verwerven, kan zij voorkeursrecht (recht van eerste koop, red.) op percelen vestigen of onteigenen.”
Zowel Veenendaal als Ede heeft geen voorkeursrecht gevestigd bij Veenendaal-De Klomp. ,,Dat kan niet”, zegt wethouder Leon Meijer van Ede. ,,De wet vereist dat je dan binnen drie jaar een bestemmingsplan hebt liggen. Je kunt het dus niet doen op een gebied waar je misschien over tien jaar met woningbouw begint. En dat maakt je positie als gemeente zwak.”
Ede heeft wel voorkeursrecht gevestigd in Kernhem Noord, waar twee- tot drieduizend woningen zijn gepland. Meijer: ,,Daar moeten we nu ook zorgen dat we met een bestemmingsplan komen. Alle capaciteit binnen de gemeente is erop gericht.”
Ook al heeft een gemeente de grond niet in bezit, dan nog kan zij eisen stellen aan gebiedsontwikkeling, stelt Van der Krabben. ,,Bijvoorbeeld dat een bepaald percentage betaalbaar moet zijn.”
,,Je kunt speculanten afschrikken door als gemeente in bijvoorbeeld een woonvisie een percentage goedkope woningen op te nemen”, denkt ook De Jong. Zijn bedrijf hanteert een terugkoopregeling om woningen vervolgens betaalbaar te houden.
Anti speculatiebeding
,,Als we goedkope woningen bouwen – onder de marktwaarde – dan houden we die voor twintig of dertig jaar betaalbaar door een antispeculatiebeding”, legt hij uit. ,,Consumenten kunnen hun woning niet met veel winst doorverkopen, maar moeten die eerst aan ons aanbieden. Wij zetten die dan weer voor dezelfde prijs in de markt.”
Meijer is het stellen van eisen aan gebiedsontwikkeling nog te vrijblijvend. Ontwikkelaars kunnen naar een andere gemeente stappen die minder moeilijk doet en grondeigenaren zitten gewoon hun tijd uit, voert hij aan. ,,Die leunen achterover, omdat ze denken: de gemeente heeft die woningen nodig, dus het rolt toch wel onze kant op.”
Hij zou meer juridische instrumenten willen om te kunnen dwingen. ,,Minister Hugo de Jonge is bezig met een regiewet dat nieuwbouwplannen voor 30 procent uit sociale huur moeten bestaan. Dan kan een ontwikkelaar zeggen: ik wil dat niet. Maar dan zeggen wij: je hebt niets te willen. Dat maakt het makkelijker.”
Verantwoording
De inventarisatie van de woningbouwplannen tot 2040 van de zuidelijke Foodvalleygemeenten (Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal en Renswoude) is tot stand gekomen met medewerking van de gemeenten die de data ervoor hebben aangeleverd. Regio Foodvalley heeft meegeholpen bij de finale check ervan. Bouwprojecten zijn voortdurend aan verandering onderhevig. Dit is een momentopname van eind november 2022.
Met medewerking van Ton van de Giessen, AD Research. Dit was deel 4 en het slot van de serie ‘Wonen in Foodvalley’. Alle stukken kan je hier online lezen. Deze productie is een samenwerking tussen Bureau Spotlight en De Gelderlander.
Deze publicatie is tot stand gekomen met de steun van Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten.
