Volgens de gemeente Ede zijn de zorgen voorbarig: het plan kan nog veranderen. Ook loopt er een onderzoek naar de verkeersdruk als gevolg van het plan. De hoofdlijnen staan echter vast: een grotere Albert Heijn met daarboven woningen en een ondergrondse parkeergarage onder het Broekakkerplein. Maar de hoofdlijnen van het plan blijken slecht onderzocht. Hoe kwam het plan tot stand?
In onze artikelen kunnen we lang niet alles vertellen. Persoonlijke ervaringen, extra achtergrondinformatie, onze keuzes en frustraties. In onze nieuwsbrief is daar wél ruimte voor! Regelmatig vragen we daarin ook om jouw hulp. Want wie weet er beter wat er in de regio speelt dan de inwoners zelf? Meld je aan voor de nieuwsbrief!
Het plan in een notendop
De Van den Tweel Groep, eigenaar van de Albert Heijn in Bennekom, stelt in 2019 voor het huidige supermarktgebouw te slopen en te vervangen voor grotere nieuwbouw. Wethouder De Pater gaat hiermee niet akkoord. Hij vraagt om een voorstel waarin ook de parkeerdruk in Bennekom centrum wordt opgelost. Van den Tweel levert dit: het nieuwe initiatief realiseert niet alleen een ondergrondse parkeergarage met grofweg een verdubbeling van het huidige aantal parkeerplekken, maar ook ongeveer dertig nieuwe woningen. Een groots plan, waar de gemeente wel in mee wil gaan.
Te koop: plein voor 1 euro
Het project raakt eind vorig jaar in opspraak. De gemeente Ede is van plan het Broekakkerplein voor het symbolische bedrag van een euro te verkopen aan de ondernemer. Volgens De wethouder De Pater is het plein niets waard: de kosten voor de bouw van een ondergrondse parkeergarage zijn hoger dan de uiteindelijke opbrengsten. Maar de onderbouwing hiervoor ontbreekt. Er is nooit een taxatierapport opgesteld waarin de exacte grondwaarde wordt berekend. In opgevraagde documenten lezen we dat de voorlopige waardebepaling gebaseerd is op één mailwisseling en een telefoongesprek van een ambtenaar met (vermoedelijk) een makelaar.
Wethouder De Pater stelt: “De terugverdienpotentie van het gebied is nul euro.”
Oordeel: dit is nog niet te zeggen.
Om een conclusie te trekken over de waarde van het Broekakkerplein is een uitgebreid taxatierapport nodig. Daarin moet staan op welke manier Van den Tweel financieel voordeel kan halen uit de ontwikkeling van het plein, afgewogen tegen de kosten. Dit heet de terugverdienpotentie. In het rapport moeten de bouw van de garage, het vergroten van de Albert Heijn en het bouwen van de woningen samen gezien worden als één project; het creëren van parkeerplekken is namelijk een voorwaarde van de wethouder om de rest van het plan te mogen uitvoeren. De gemeente heeft nog geen taxatierapport laten opstellen.
De gemeente bepaalt de waarde van het Broekakkerplein zonder daarin mee te nemen wat Van den Tweel kan verdienen aan het nieuwe plan. Bureau Spotlight raadpleegde een onafhankelijk taxateur (naam bekend bij de redactie). Volgens deze expert slaat de gemeente hierin belangrijke stappen over. Voor een oordeel over de terugverdienpotentie en dus de waarde van het Broekakkerplein moet rekening worden gehouden met veel aspecten. Zo komen er privéparkeerplaatsen in de garage, voor de woningen die boven de supermarkt komen. De woningwaarde stijgt daardoor, waarmee de bouwkosten van de garage minstens gedeeltelijk worden terugverdiend. Ook is het waarschijnlijk dat de Albert Heijn meer omzet zal maken, doordat meer klanten de supermarkt kunnen bereiken en het centrum van Bennekom levendiger wordt. De werkelijke waarde van het Broekakkerplein vergt simpelweg meer onderzoek. Van den Tweel laat ons weten dat het terugverdienen van de investering “niet het uitgangspunt” is.
Ruimte voor de auto
Wethouder De Pater stelde meer parkeergelegenheid als voorwaarde voor de nieuwe plannen, vanwege de parkeerdruk in het dorp. Maar, zo moest de wethouder zelf ook toegeven in de raad afgelopen oktober, dit is een aanname. Dit is niet onderzocht. De Dorpsraad van Bennekom – een klankbord van inwoners – stelde een eigen verkeersvisie op in 2022. Hierin staat dat bewoners voornamelijk op vrijdag en zaterdag “parkeerproblematiek” ervaren. In hetzelfde document schrijft de Dorpsraad echter ook: “Er is op dit moment onvoldoende zicht op de exacte parkeerproblematiek.”
Stelling: Er is sprake van een hoge parkeerdruk in Bennekom centrum.
Oordeel: dit is niet aangetoond.
De parkeerdruk van Bennekom centrum is nooit officieel onderzocht. Dorpsraad Bennekom stelt begin vorig jaar wel dat er door bewoners parkeerproblematiek wordt ervaren, voornamelijk op vrijdag en zaterdag. De Dorpsraad – een klankbord van inwoners – stelt echter ook: “Er is op dit moment onvoldoende zicht op de exacte parkeerproblematiek.” Een onderzoek naar de parkeerdruk in Bennekom centrum is niet gedaan. Dat geldt ook voor de mogelijke problematiek rondom laden en lossen bij bedrijven. Een onderbouwing voor de nood aan extra parkeerplekken ontbreekt daardoor.
Parkeernormen kunnen meer inzicht geven in het aantal benodigde en gewenste parkeerplaatsen. Een parkeernorm is een berekening van het aantal parkeerplekken die nodig zijn bij bijvoorbeeld een grote supermarkt. Afgelopen donderdag stelde de gemeenteraad nieuwe parkeernormen vast. Op basis hiervan moeten bij een vergrote Albert Heijn in Bennekom 216 parkeerplaatsen komen: een ruime verdubbeling van het huidige aantal.
Maar over de wenselijkheid van meer parkeerplekken is de gemeenteraad verdeeld. Waar de VVD en FVD ruimere parkeernormen willen, pleiten GroenLinks en Mens & Milieu Ede voor minder ruimte voor de auto. Dit om “bij te dragen aan de transitie naar slimme en schone mobiliteit”, een streven uit de Koersnota Mobiliteit 2023. Het verminderen van autoverkeer en het concentreren van parkeren aan de rand van de wijken is een doel dat in meerdere plannen terugkomt. Het realiseren van extra parkeerplekken in het centrum van Bennekom gaat tegen deze doelen in.
Zorgen van omwonenden
Voor veel Bennekommers is de ruimte die de auto krijgt in het dorpscentrum de grootste zorg. Bewoners van de Kerkstraat, de straat die leidt naar het Broekakkerplein, zijn bang voor een toename aan verkeersoverlast en vrezen voor de verkeersveiligheid in de smalle straat. “Ik zie zoveel kinderen die onderweg naar school zijn of mensen met rollators in de straat. Het is nu al onveilig, laat staan als er straks nog meer verkeer doorheen komt”, aldus een van hen. Van den Tweel geeft aan: “Wij zijn volop in gesprek met de bewoners. Wij begrijpen zeker hun zorgen. Er komt een uitgebreid verkeerskundig onderzoek waar de bewoners bij betrokken worden.”
Stelling: Het plan sluit aan bij de beleidsdoelen van gemeente Ede
Oordeel: deels waar.
Het plan voor de Albert Heijn en het Broekakkerplein sluit niet aan bij de beleidsdoelen van de gemeente Ede op het gebied van mobiliteit en ruimtelijke ordening. Het verminderen van autoverkeer en het concentreren van parkeren aan de rand van de wijken is een doel dat in meerdere beleidsplannen terugkomt. Het realiseren van extra parkeerplekken in het centrum van Bennekom gaat tegen deze doelen in.
Het ontwikkelplan sluit wel aan bij het doel om meer betaalbare woningen te realiseren, omdat binnen het project wordt gestreefd naar dertig procent sociale huurwoningen. Ook draagt de openbare parkeergarage bij aan de bereikbaarheid en toegankelijkheid van Bennekom en daarmee aan de levendigheid en leefbaarheid van het winkelcentrum.
Gemeente Ede blijft zeggen dat de plannen nog niet definitief zijn en dat participatie vanuit de omwonenden wel degelijk kan leiden tot verandering. De komende maanden wordt onderzocht of het plan wenselijk, haalbaar, veilig en duurzaam is. Bij Van den Tweel ligt de verantwoordelijkheid om omwonenden te laten meedenken met de plannen. Deze participatie heeft een voorzichtige start gehad met twee bijeenkomsten in december en maart. De inwoners lijken sceptisch: eerst zien, dan geloven. Meerdere inwoners geven aan bang te zijn dat Van den Tweel hen vooral zal informeren over de plannen, maar dat er van participatie in de inhoud van deze plannen weinig sprake zal zijn.
Binnenkort duiken we in deel 2 dieper in het participatietraject rondom de ontwikkeling van de AH en het Broekakkerplein. Worden de belangen en zorgen van bewoners echt gehoord en meegenomen in de plannen, of kunnen zij eigenlijk geen invloed meer uitoefenen? En hoe weegt het belang van een ondernemer af tegen de belangen van buurtbewoners?
Met medewerking van David Davidson van Follow the Money die het Woo-verzoek deed.
Schrijf je in voor de nieuwsbrief van Bureau Spotlight en blijf op de hoogte van nieuwe publicaties.
